:root{--lightningcss-light:initial;--lightningcss-dark: ;color-scheme:light;--teal-50:#ecfaf5;--teal-400:#4cc4a2;--teal-500:#38ba9b;--teal-700:#25826b;--teal-ink:#1f6e5b;--coral-50:#fdecee;--coral-500:#ee6772;--coral-600:#d9525e;--coral-ink:#b8404b;--gold-50:#fbf5e6;--gold-400:#d4a843;--gold-ink:#8f6d1f;--navy-300:#3d6e92;--navy-500:#143e5f;--ink:#1b2a2f;--ink-2:#3a4b52;--ink-3:#5e6e74;--paper:#f7f6f2;--surface:#fff;--border:#1b2a2f1f;--border-strong:#1b2a2f33;--area-heritage:var(--gold-400);--area-homes:var(--coral-500);--area-public-space:var(--teal-500);--shadow-e1:0 1px 2px #1426200f,0 1px 3px #1426200d;--shadow-e2:0 6px 18px #14262014,0 2px 6px #1426200f;--radius-sm:2px;--radius-md:3px;--radius-lg:4px;--radius-pill:999px;--space-1:4px;--space-2:8px;--space-3:12px;--space-4:16px;--space-5:24px;--space-6:32px;--space-7:48px;--space-8:64px;--space-9:96px;--space-10:128px;--font-display:"Oswald","Helvetica Neue",Helvetica,Arial,sans-serif;--font-body:"Roboto Slab Variable","Roboto Slab",Rockwell,Georgia,serif;--container:1168px;--gutter:16px;--header-h:72px;--section-y:var(--space-9)}@media (min-width:640px){:root{--gutter:32px}}@media (min-width:1024px){:root{--gutter:56px;--header-h:88px;--section-y:120px}}*,:after,:before{box-sizing:border-box}html{-webkit-text-size-adjust:100%;scroll-padding-top:calc(var(--header-h) + 16px)}body{background:var(--surface);color:var(--ink-2);font-family:var(--font-body);text-rendering:optimizelegibility;-webkit-font-smoothing:antialiased;margin:0;font-size:16.5px;font-weight:380;line-height:1.75;overflow-x:hidden}img,svg,video{max-width:100%;height:auto;display:block}h1,h2,h3,h4{font-family:var(--font-display);color:var(--ink);text-wrap:balance;letter-spacing:-.005em;margin:0;font-weight:500}h1{font-size:clamp(40px,5.4vw,68px);font-weight:600;line-height:1.06}h2{font-size:clamp(30px,3.4vw,44px);line-height:1.12}h3{font-size:clamp(20px,1.7vw,22px);line-height:1.25}h4{font-size:18px;line-height:1.3}p{text-wrap:pretty;margin:0}p+p{margin-top:1em}a{color:var(--teal-ink);text-underline-offset:3px;text-decoration-thickness:1px}a:hover{color:var(--ink)}:focus-visible{outline:2px solid var(--teal-700);outline-offset:3px;border-radius:2px}.sr-only{clip:rect(0,0,0,0);white-space:nowrap;border:0;width:1px;height:1px;margin:-1px;padding:0;position:absolute;overflow:hidden}.skip-link{left:var(--gutter);z-index:100;background:var(--ink);color:#fff;border-radius:var(--radius-md);font-family:var(--font-display);letter-spacing:.1em;text-transform:uppercase;padding:10px 16px;font-size:13px;position:absolute;top:-240px}.skip-link:focus{color:#fff;top:12px}.container{width:min(100% - 2 * var(--gutter),var(--container));margin-inline:auto}.container--narrow{width:min(100% - 2 * var(--gutter),760px);margin-inline:auto}.section{padding-block:var(--section-y)}.section--tight{padding-block:calc(var(--section-y) * .6)}.section--paper{background:var(--paper)}.section+.section:not(.section--paper):not(.band),.section--rule{border-top:1px solid var(--border)}.split{gap:var(--space-6);display:grid}@media (min-width:900px){.split{gap:var(--space-8);grid-template-columns:5fr 7fr;align-items:start}.split--even{grid-template-columns:1fr 1fr}.split--center{align-items:center}}.stack>*+*{margin-top:var(--space-4)}.stack-lg>*+*{margin-top:var(--space-6)}.grid{gap:var(--space-5);display:grid}@media (min-width:720px){.grid--2,.grid--3{grid-template-columns:repeat(2,minmax(0,1fr))}}@media (min-width:1024px){.grid--3{gap:var(--space-6);grid-template-columns:repeat(3,minmax(0,1fr))}.grid--5{grid-template-columns:repeat(5,minmax(0,1fr))}}@media (min-width:720px) and (max-width:1023px){.grid--5{grid-template-columns:repeat(2,minmax(0,1fr))}}.eyebrow{font-family:var(--font-display);letter-spacing:.18em;text-transform:uppercase;color:var(--teal-ink);margin:0 0 var(--space-4);align-items:center;font-size:13px;font-weight:500;line-height:1.4;display:flex}.eyebrow a{color:inherit;-webkit-text-decoration-color:var(--teal-500);text-decoration-color:var(--teal-500);text-underline-offset:5px}.lead{color:var(--ink-2);font-size:clamp(17.5px,1.4vw,19.5px);line-height:1.8}.lead+.lead{margin-top:.9em}.body-sm{font-size:15px;line-height:1.65}.body-sm,.meta{color:var(--ink-3)}.meta{font-family:var(--font-display);letter-spacing:.16em;text-transform:uppercase;font-size:12px;font-weight:500}.accent{color:var(--teal-500)}.measure{max-width:62ch}.center{text-align:center}.center .measure{margin-inline:auto}.prose{max-width:68ch}.prose h2{margin:1.6em 0 .6em;font-size:clamp(24px,2.4vw,30px)}.prose h3{margin:1.4em 0 .5em}.prose p+p{margin-top:1.1em}.prose ul{margin:1em 0;padding-left:1.2em}.prose li+li{margin-top:.4em}.prose blockquote{padding:0 0 0 var(--space-5);border-left:2px solid var(--teal-500);color:var(--ink);margin:1.6em 0;font-size:19px;line-height:1.7}.btn{--btn-bg:var(--teal-700);--btn-fg:#fff;min-height:52px;font-family:var(--font-display);letter-spacing:.14em;text-transform:uppercase;background:var(--btn-bg);border-radius:var(--radius-md);cursor:pointer;border:1px solid #0000;justify-content:center;align-items:center;gap:10px;padding:14px 30px;font-size:15px;font-weight:500;line-height:1.2;text-decoration:none;transition:box-shadow .15s,transform .15s,background-color .15s;display:inline-flex}.btn,.btn:hover{color:var(--btn-fg)}.btn:hover{box-shadow:var(--shadow-e2);transform:translateY(-1px)}.btn:active{box-shadow:var(--shadow-e1);transform:translateY(0)}.btn--sm{min-height:44px;padding:10px 22px;font-size:14px}.btn--ghost{--btn-bg:transparent;--btn-fg:var(--ink);border-color:var(--border-strong)}.btn--ghost:hover{--btn-fg:var(--ink);border-color:var(--teal-500)}.btn--light{--btn-bg:#fff;--btn-fg:var(--ink)}.btn--outline-light{--btn-bg:transparent;--btn-fg:#fff;border-color:#ffffffb3}.btn--block{width:100%}.btn[disabled]{opacity:.6;cursor:not-allowed;box-shadow:none;transform:none}.link-arrow{color:var(--ink);border-bottom:2px solid var(--teal-500);align-items:center;gap:8px;padding-bottom:4px;font-size:17px;line-height:1.3;text-decoration:none;display:inline-flex}.link-arrow:hover,.link-caps{color:var(--teal-ink)}.link-caps{font-family:var(--font-display);letter-spacing:.14em;text-transform:uppercase;border-bottom:2px solid var(--teal-500);padding-bottom:4px;font-size:14px;font-weight:500;line-height:1.3;text-decoration:none;display:inline-block}.link-caps:hover{color:var(--ink)}.band .link-caps,.on-dark .link-caps{color:#fff;border-color:#fffc}.actions{align-items:center;gap:var(--space-5) var(--space-6);margin-top:var(--space-6);flex-wrap:wrap;display:flex}.site-header{z-index:50;background:var(--surface);border-bottom:1px solid var(--border);position:sticky;top:0}.site-header__inner{justify-content:space-between;align-items:center;gap:var(--space-5);height:var(--header-h);width:min(100% - 2 * min(var(--gutter),40px),1200px);margin-inline:auto;display:flex}.site-header__logo{flex:none;display:block}.site-header__logo img{width:144px;height:auto}.nav{display:none}.nav__list{align-items:center;gap:clamp(12px,1.6vw,26px);margin:0;padding:0;list-style:none;display:flex}.nav__item{position:relative}.nav__link,.nav__trigger{font-family:var(--font-display);letter-spacing:.12em;text-transform:uppercase;color:var(--ink);cursor:pointer;background:0 0;border:0;border-bottom:2px solid #0000;align-items:center;gap:6px;padding:10px 0;font-size:14px;font-weight:500;line-height:1;text-decoration:none;display:inline-flex}.nav__link:hover,.nav__link[aria-current=page],.nav__trigger:hover,.nav__trigger[data-active=true]{color:var(--teal-ink)}.nav__link[aria-current=page],.nav__trigger[data-active=true]{border-bottom-color:var(--teal-500)}.nav__chev{width:10px;height:10px;transition:transform .15s}.nav__trigger[aria-expanded=true] .nav__chev{transform:rotate(180deg)}.nav__panel{background:var(--surface);border:1px solid var(--border);border-radius:var(--radius-lg);min-width:280px;box-shadow:var(--shadow-e2);padding:var(--space-3);margin:0;list-style:none;position:absolute;top:calc(100% + 14px);left:-20px}.nav__panel[hidden]{display:none}.nav__panel:before{content:"";height:18px;position:absolute;top:-18px;left:0;right:0}.nav__panel a{border-radius:var(--radius-md);color:var(--ink);padding:10px 14px;font-size:15px;line-height:1.35;text-decoration:none;display:block}.nav__panel a:hover,.nav__panel a[aria-current=page]{background:var(--teal-50);color:var(--ink)}.nav__panel small{color:var(--ink-3);margin-top:2px;font-size:13px;display:block}.site-header__cta{display:none}.menu-toggle{border:1px solid var(--border-strong);border-radius:var(--radius-md);cursor:pointer;font-family:var(--font-display);letter-spacing:.12em;text-transform:uppercase;color:var(--ink);background:0 0;align-items:center;gap:10px;padding:10px 14px;font-size:14px;display:inline-flex}.menu-toggle svg{width:18px;height:18px}@media (min-width:1180px){.nav{display:block}.site-header__cta{display:inline-flex}.menu-toggle{display:none}}.mobile-nav{inset:var(--header-h) 0 0 0;z-index:49;background:var(--surface);padding:var(--space-4) var(--gutter) var(--space-8);border-top:1px solid var(--border);position:fixed;overflow-y:auto}.mobile-nav[hidden]{display:none}.mobile-nav__group{border-bottom:1px solid var(--border)}.mobile-nav__group>a,.mobile-nav__group>button{cursor:pointer;text-align:left;width:100%;font-family:var(--font-display);color:var(--ink);background:0 0;border:0;justify-content:space-between;align-items:center;padding:16px 0;font-size:20px;font-weight:500;text-decoration:none;display:flex}.mobile-nav__group>button[aria-expanded=true] .nav__chev{transform:rotate(180deg)}.mobile-nav__sub{margin:0 0 var(--space-4);padding:0;list-style:none}.mobile-nav__sub[hidden]{display:none}.mobile-nav__sub a{padding:8px 0 8px var(--space-4);color:var(--ink-2);font-size:16px;text-decoration:none;display:block}.mobile-nav .btn{margin-top:var(--space-6);width:100%}@media (min-width:1180px){.mobile-nav{display:none!important}}.hero{border-bottom:1px solid var(--border);display:grid}.hero__copy{padding:var(--space-8) var(--gutter) var(--space-8)}.hero__media{background:var(--paper);min-height:320px;position:relative}.hero__media img{object-fit:cover}.hero .lead{margin-top:var(--space-5);max-width:34em}@media (min-width:1024px){.hero{min-height:min(650px,calc(100vh - var(--header-h)));grid-template-columns:51% 49%}.hero__copy{padding:var(--space-9) var(--space-7) var(--space-9) max(var(--gutter),calc((100vw - var(--container)) / 2));flex-direction:column;justify-content:center;display:flex}.hero__media{min-height:100%}}.carousel{position:absolute;inset:0;overflow:hidden}.carousel__slide{opacity:0;margin:0;transition:opacity 1s;position:absolute;inset:0}.carousel__slide img{transition:transform 7s ease-out;transform:scale(1.04)}.carousel__slide[data-active=true]{opacity:1;z-index:1}.carousel__slide[data-active=true] img{transform:scale(1)}.carousel .photo-caption{z-index:2;max-width:calc(100% - 190px)}.carousel__controls{z-index:3;color:#fff;background:#1b2a2fc7;align-items:center;gap:12px;padding:8px 12px;display:flex;position:absolute;bottom:0;right:0}.carousel__toggle{color:#fff;cursor:pointer;background:0 0;border:1px solid #fff9;border-radius:50%;justify-content:center;align-items:center;width:28px;height:28px;padding:0;display:inline-flex}.carousel__toggle svg{width:10px;height:10px}.carousel__dots{gap:6px;display:flex}.carousel__dot{cursor:pointer;background:0 0;border:0;width:22px;height:28px;padding:0;position:relative}.carousel__dot:before{content:"";background:#ffffff73;height:2px;position:absolute;top:50%;left:0;right:0}.carousel__dot[aria-current=true]:before{background:#fff;height:3px;margin-top:-.5px}.carousel__dot:focus-visible,.carousel__toggle:focus-visible{outline-offset:2px;outline:2px solid #fff}@media (prefers-reduced-motion:reduce){.carousel__slide,.carousel__slide img{transition:none;transform:none}}.page-hero{padding-block:var(--space-9) var(--space-8);border-bottom:1px solid var(--border);background-image:linear-gradient(90deg,#1b2a2f0b 1px,#0000 0);background-size:16.6667% 100%}.page-hero .lead{margin-top:var(--space-5);max-width:40em}.page-hero--media .split{align-items:center}.page-hero__media{aspect-ratio:4/3;border-radius:var(--radius-lg);position:relative;overflow:hidden}.page-hero__media img{object-fit:cover}.breadcrumb{margin:0 0 var(--space-4);flex-wrap:wrap;gap:6px;padding:0;list-style:none;display:flex}.breadcrumb li{font-family:var(--font-display);letter-spacing:.2em;text-transform:uppercase;color:var(--teal-ink);font-size:13px;font-weight:500}.breadcrumb li+li:before{content:"·";color:var(--ink-3);margin-right:6px}.breadcrumb a{color:var(--teal-ink);text-decoration:underline;-webkit-text-decoration-color:var(--teal-500);text-decoration-color:var(--teal-500);text-underline-offset:5px}.card{background:var(--surface);border:1px solid var(--border);border-radius:var(--radius-lg);height:100%;overflow:hidden}.card,.card__body{flex-direction:column;display:flex}.card__body{padding:var(--space-5);gap:var(--space-3);flex:1}.card__body>.card__foot{padding-top:var(--space-3);margin-top:auto}.card--link{color:inherit;text-decoration:none;transition:box-shadow .15s,transform .15s}.card--link:hover{box-shadow:var(--shadow-e2);color:inherit;transform:translateY(-2px)}.card--link:hover h3{color:var(--teal-ink)}.rule-card{border-top:2px solid var(--rule,var(--teal-500));padding-top:var(--space-5)}.rule-card h3{margin-bottom:var(--space-3);font-size:20px}.rule-card p{color:var(--ink-3);font-size:15.5px;line-height:1.7}.rule-card .source{margin-top:var(--space-3);color:var(--ink-3);font-size:13px;line-height:1.5}.area-card{position:relative}.area-card__media{aspect-ratio:16/10;position:relative}.area-card h3{font-size:24px}.area-card p{color:var(--ink-3);font-size:16px}.area-card__bar{background:var(--rule);height:4px}.media-card{color:inherit;text-decoration:none;display:block}.media-card__media{aspect-ratio:16/10;border-radius:var(--radius-md);background:var(--paper);position:relative;overflow:hidden}.media-card__media img{object-fit:cover;transition:transform .4s}.media-card:hover .media-card__media img{transform:scale(1.03)}.media-card .meta{margin-top:var(--space-5);color:var(--teal-ink);font-size:12px}.media-card h3{margin-top:var(--space-2);font-size:22px}.media-card:hover h3{color:var(--teal-ink)}.media-card p{margin-top:var(--space-2);color:var(--ink-3);font-size:16px}.tile{background-color:var(--paper);background-image:linear-gradient(to top right,transparent calc(50% - .6px),var(--border-strong) 50%,transparent calc(50% + .6px)),linear-gradient(to top left,transparent calc(50% - .6px),var(--border-strong) 50%,transparent calc(50% + .6px));border:1px solid var(--border-strong);border-top:3px solid var(--tile,var(--teal-500));align-items:flex-end;width:100%;height:100%;min-height:160px;display:flex;position:relative}.tile__label{margin:var(--space-4);background:var(--surface);color:var(--ink-2);border:1px solid var(--border-strong);letter-spacing:.16em;font-size:11px;line-height:1.3}.chip,.tile__label{font-family:var(--font-display);text-transform:uppercase;padding:6px 10px;font-weight:500}.chip{letter-spacing:.12em;border-radius:var(--radius-pill);background:var(--teal-50);color:var(--teal-ink);align-items:center;gap:6px;font-size:12px;line-height:1;display:inline-flex}.chip--coral{background:var(--coral-50);color:var(--coral-ink)}.chip--gold{background:var(--gold-50);color:var(--gold-ink)}.chip--plain{background:var(--paper);color:var(--ink-2)}.chips{flex-wrap:wrap;gap:8px;display:flex}.stats{gap:var(--space-6);display:grid}@media (min-width:720px){.stats{grid-template-columns:repeat(var(--cols,3),minmax(0,1fr))}}.stat__area{letter-spacing:.2em;text-transform:uppercase;font-size:13px;font-weight:500}.stat__area,.stat__value{font-family:var(--font-display)}.stat__value{letter-spacing:-.01em;margin-top:var(--space-3);font-variant-numeric:tabular-nums;font-size:clamp(56px,6vw,84px);font-weight:600;line-height:1}.stat__label{margin-top:var(--space-3);max-width:28ch;font-size:16.5px;line-height:1.6}.stats-note{margin-top:var(--space-7);font-size:14px}.center .stats{max-width:calc(var(--cols,3) * 340px)}.center .stat__label,.center .stats{margin-inline:auto}.band{background-color:var(--teal-700);padding-block:var(--section-y);background-image:linear-gradient(#ffffff12 1px,#0000 0),linear-gradient(90deg,#ffffff12 1px,#0000 0);background-size:56px 56px}.band,.band .stat__value,.band h2,.band h3{color:#fff}.band .eyebrow,.band .stat__area{color:#fff;opacity:.92}.band .stat__label,.band a:not(.btn),.band p{color:#fff}.band--navy{background-color:var(--navy-500)}.band--navy .stat__value{color:var(--teal-400)}.deliver-grid{border-top:1px solid var(--border);gap:0;display:grid}@media (min-width:720px){.deliver-grid{grid-template-columns:repeat(2,minmax(0,1fr))}}@media (min-width:1100px){.deliver-grid{grid-template-columns:repeat(var(--n,5),minmax(0,1fr))}}.deliver-tile{padding:var(--space-5) var(--space-5) var(--space-6) 0;border-bottom:1px solid var(--border);gap:var(--space-3);flex-direction:column;display:flex}@media (min-width:1100px){.deliver-tile{padding:var(--space-6) var(--space-5);border-bottom:0;border-left:1px solid var(--border)}.deliver-tile:first-child{border-left:0;padding-left:0}}.deliver-tile__swatch{background:var(--tile);border-radius:2px;width:28px;height:4px}.deliver-tile h3{font-size:20px}.deliver-tile p{color:var(--ink-3);font-size:15px;line-height:1.65}.deliver-tile .figure{color:var(--ink);font-weight:500}.deliver-tile .link-caps{align-self:flex-start;margin-top:auto;font-size:13px}.ways{gap:var(--space-6);display:grid}@media (min-width:900px){.ways{grid-template-columns:repeat(3,minmax(0,1fr))}}.way__num{font-family:var(--font-display);letter-spacing:.2em;color:var(--teal-ink);font-size:15px}.way h3{margin-top:var(--space-2);font-size:24px}.way p{margin-top:var(--space-3);color:var(--ink-3)}.differentiator{margin-top:var(--space-8);padding:var(--space-6) var(--space-6);background:var(--surface);border-radius:var(--radius-lg);border:1px solid var(--border);font-family:var(--font-display);color:var(--ink);font-size:clamp(22px,2.2vw,28px);line-height:1.35}.differentiator strong{color:var(--teal-ink);font-weight:500}.vision{text-align:center}.vision h2{max-width:22ch;margin-inline:auto;font-size:clamp(32px,4vw,52px);line-height:1.12}.doors{gap:var(--space-5);display:grid}@media (min-width:900px){.doors{grid-template-columns:repeat(var(--cols,3),minmax(0,1fr))}}.door{gap:var(--space-3);padding:var(--space-6);border-radius:var(--radius-lg);background:var(--surface);border:1px solid var(--border);color:inherit;flex-direction:column;text-decoration:none;transition:box-shadow .15s,transform .15s,border-color .15s;display:flex;position:relative}.door:before{content:"";border-radius:var(--radius-lg) var(--radius-lg) 0 0;background:var(--rule,var(--teal-500));height:4px;position:absolute;top:0;left:0;right:0}.door h3{font-size:24px}.door p{color:var(--ink-3);font-size:16px}.door .link-caps{align-self:flex-start;margin-top:auto}.door:hover{box-shadow:var(--shadow-e2);color:inherit;border-color:#0000;transform:translateY(-2px)}.door--primary{background:var(--navy-500);border-color:var(--navy-500)}.door--primary h3,.door--primary p{color:#fff}.door--primary .link-caps{color:#fff;border-color:var(--teal-400)}.story{gap:var(--space-6);background:var(--surface);border-radius:var(--radius-lg);border:1px solid var(--border);display:grid;overflow:hidden}@media (min-width:900px){.story{grid-template-columns:5fr 7fr}}.story__media{min-height:260px;position:relative}.story__body{padding:var(--space-6)}@media (min-width:900px){.story__body{padding:var(--space-7) var(--space-7) var(--space-7) 0}}.story__quote{margin:var(--space-5) 0 0;padding-left:var(--space-5);border-left:2px solid var(--coral-500);font-family:var(--font-display);color:var(--ink);font-size:22px;line-height:1.35}.story__quote cite{margin-top:var(--space-2);font-family:var(--font-body);color:var(--ink-3);font-size:14px;font-style:normal;display:block}.rows{border-top:1px solid var(--border)}.row{gap:var(--space-2) var(--space-6);padding:var(--space-5) 0;border-bottom:1px solid var(--border);display:grid}@media (min-width:900px){.row{grid-template-columns:4fr 8fr}}.row h3{font-size:22px}.row p{color:var(--ink-3)}.people{gap:var(--space-5) var(--space-6);display:grid}@media (min-width:720px){.people{grid-template-columns:repeat(2,minmax(0,1fr))}}@media (min-width:1024px){.people{grid-template-columns:repeat(3,minmax(0,1fr))}}.person{border-top:1px solid var(--border);padding-top:var(--space-4)}.person h3{font-size:20px}.person p{color:var(--ink-3);margin-top:var(--space-1);font-size:15px}.filters{gap:var(--space-5);padding:var(--space-5) 0;border-top:1px solid var(--ink);border-bottom:1px solid var(--border);display:grid}@media (min-width:900px){.filters{grid-template-columns:repeat(2,minmax(0,1fr)) minmax(0,1.2fr);align-items:end}}.filters .filter-summary{margin:0}.filter label{margin-bottom:var(--space-2);display:block}.filter select{width:100%;min-height:46px;font:inherit;color:var(--ink);background:var(--surface) url("data:image/svg+xml,%3Csvg xmlns='http://www.w3.org/2000/svg' width='12' height='8' viewBox='0 0 12 8'%3E%3Cpath d='M1 1l5 5 5-5' fill='none' stroke='%231B2A2F' stroke-width='1.6'/%3E%3C/svg%3E") no-repeat right 14px center;border:1px solid var(--ink-3);border-radius:var(--radius-md);appearance:none;padding:10px 40px 10px 14px;font-size:15px}.filter-summary{justify-content:space-between;align-items:center;gap:var(--space-3);margin:var(--space-6) 0 var(--space-5);flex-wrap:wrap;display:flex}.btn-reset{cursor:pointer;font:inherit;color:var(--teal-ink);text-underline-offset:3px;background:0 0;border:0;padding:0;text-decoration:underline}.tabs{flex-wrap:wrap;gap:8px;display:flex}.tab{font-family:var(--font-display);letter-spacing:.12em;text-transform:uppercase;border-radius:var(--radius-pill);border:1px solid var(--border-strong);background:var(--surface);color:var(--ink);cursor:pointer;padding:10px 16px;font-size:13px;font-weight:500;line-height:1;text-decoration:none}.tab[aria-current=page],.tab[aria-pressed=true]{background:var(--ink);border-color:var(--ink);color:#fff}.facts{border-top:1px solid var(--border);gap:0;margin:0;display:grid}.facts div{gap:var(--space-4);padding:var(--space-3) 0;border-bottom:1px solid var(--border);grid-template-columns:150px 1fr;display:grid}.facts dt{font-family:var(--font-display);letter-spacing:.16em;text-transform:uppercase;color:var(--ink-3);padding-top:4px;font-size:12px;font-weight:500}.facts dd{color:var(--ink);margin:0;font-size:16px}.form,.form-grid{gap:var(--space-4);display:grid}@media (min-width:720px){.form-grid{grid-template-columns:1fr 1fr}.form-grid .span-2{grid-column:span 2}}.field label{color:var(--ink);margin-bottom:6px;font-size:14px;font-weight:500;display:block}.field .req{color:var(--coral-ink)}.field input,.field select,.field textarea{width:100%;min-height:48px;font:inherit;color:var(--ink);background:var(--surface);border:1px solid var(--ink-3);border-radius:var(--radius-md);padding:12px 14px;font-size:16px}.field textarea{resize:vertical;min-height:132px}.field input:focus,.field select:focus,.field textarea:focus{outline:2px solid var(--teal-700);outline-offset:0;border-color:var(--teal-700)}.field[data-invalid=true] input,.field[data-invalid=true] select,.field[data-invalid=true] textarea{border-color:var(--coral-ink)}.field__error{color:var(--coral-ink);margin-top:6px;font-size:14px}.consent,.field .consent{color:var(--ink-3);align-items:flex-start;gap:12px;font-size:14px;line-height:1.6;display:flex}.consent input,.field .consent input{width:20px;height:20px;min-height:0;accent-color:var(--teal-700);flex:none;margin-top:2px;padding:0}.form-status{padding:var(--space-4) var(--space-5);border-radius:var(--radius-md);font-size:15px}.form-status--ok{background:var(--teal-50);color:var(--ink)}.form-status--err{background:var(--coral-50);color:var(--coral-ink)}.form-status--dev{background:var(--gold-50);color:var(--ink)}.form-panel{background:var(--surface);border:1px solid var(--border);border-radius:var(--radius-lg);padding:var(--space-6);box-shadow:var(--shadow-e1)}.pending{background:var(--gold-50);color:var(--ink);outline:1px dashed var(--gold-ink);border-radius:3px;padding:0 4px;display:inline}.pending__tag{font-family:var(--font-display);letter-spacing:.12em;text-transform:uppercase;color:var(--gold-ink);vertical-align:2px;margin-left:4px;font-size:10px}.preview-banner{background:var(--gold-50);color:var(--ink);padding:8px var(--gutter);text-align:center;border-bottom:1px solid #8f6d1f4d;font-size:14px}.site-footer{border-top:1px solid var(--border);padding-top:var(--space-9);background:var(--surface)}.site-footer__grid{gap:var(--space-7) var(--space-6);display:grid}@media (min-width:720px){.site-footer__grid{grid-template-columns:repeat(2,minmax(0,1fr))}}@media (min-width:1100px){.site-footer__grid{grid-template-columns:1.4fr repeat(4,minmax(0,1fr))}}.site-footer__brand img{width:136px;height:auto}.site-footer__brand p{margin-top:var(--space-4);color:var(--ink-3);max-width:30ch;font-size:15.5px;line-height:1.65}.site-footer h2{letter-spacing:.2em;text-transform:uppercase;margin-bottom:var(--space-4);color:var(--ink);font-size:13px;font-weight:500}.site-footer ul{gap:10px;margin:0;padding:0;list-style:none;display:grid}.site-footer li a{color:var(--ink-2);font-size:15.5px;line-height:1.4;text-decoration:none}.site-footer li a:hover{color:var(--teal-ink);text-decoration:underline}.socials{gap:var(--space-5);margin-top:var(--space-5);flex-wrap:wrap;display:flex}.socials a{font-family:var(--font-display);letter-spacing:.14em;text-transform:uppercase;color:var(--teal-ink);font-size:13px;font-weight:500;text-decoration:none}.site-footer__bar{justify-content:space-between;gap:var(--space-3);margin-top:var(--space-8);padding-block:var(--space-5);border-top:1px solid var(--border);flex-wrap:wrap;display:flex}.site-footer__legal{background-color:var(--teal-700);color:#fff;padding-block:var(--space-4);background-image:linear-gradient(90deg,#ffffff12 1px,#0000 0);background-size:56px 100%;font-size:15px}.site-footer__legal .container{justify-content:space-between;gap:var(--space-3);flex-wrap:wrap;display:flex}.site-footer__legal a{color:#fff}.back-to-top{z-index:40;right:max(16px,env(safe-area-inset-right,0px));bottom:calc(20px + env(safe-area-inset-bottom,0px));border-radius:var(--radius-pill);background:var(--teal-700);color:#fff;cursor:pointer;min-height:44px;box-shadow:var(--shadow-e2);font-family:var(--font-display);letter-spacing:.14em;text-transform:uppercase;border:0;align-items:center;gap:6px;padding:10px 16px 10px 14px;font-size:13px;font-weight:500;line-height:1;transition:transform .15s,box-shadow .15s;display:inline-flex;position:fixed}.back-to-top[hidden]{display:none}.back-to-top svg{width:16px;height:16px}.back-to-top:hover{transform:translateY(-2px)}@media (min-width:1024px){.back-to-top{bottom:32px;right:32px}}.eyebrow__num{border-right:1px solid var(--border-strong);color:var(--ink-3);letter-spacing:.08em;margin-right:12px;padding-right:12px;display:inline-block}.band .eyebrow__num{color:#fff;border-color:#ffffff80}.drawing-grid{background-image:linear-gradient(90deg,#1b2a2f0b 1px,#0000 0);background-size:16.6667% 100%}.photo-caption{max-width:90%;color:var(--ink-2);background:#ffffffeb;margin:0;padding:6px 12px;font-size:12.5px;line-height:1.4;position:absolute;bottom:0;left:0}.photo-frame{margin:0;position:relative}.photo-frame__img{aspect-ratio:4/3;background:var(--paper);position:relative;overflow:hidden}.photo-frame figcaption.photo-caption{padding:var(--space-2) 0 0;background:0 0;position:static}.pressures{gap:var(--space-6);margin-top:var(--space-8);display:grid}@media (min-width:900px){.pressures{gap:var(--space-7);grid-template-columns:repeat(3,minmax(0,1fr))}}.pressure{border-top:1px solid var(--ink);padding-top:var(--space-4)}.pressure h3{font-size:24px}.pressure p{margin-top:var(--space-3);color:var(--ink-2);font-size:16px}.pressure .source{color:var(--ink-3);font-size:13px}.service-tiles{gap:var(--space-7) var(--space-6);display:grid}@media (min-width:900px){.service-tiles{grid-template-columns:repeat(3,minmax(0,1fr))}}.service-tile{gap:var(--space-2);color:inherit;flex-direction:column;text-decoration:none;display:flex}.service-tile__media{aspect-ratio:4/5;background:var(--paper);margin-bottom:var(--space-3);position:relative;overflow:hidden}.service-tile__media img{object-fit:cover;transition:transform .5s}.service-tile:hover .service-tile__media img{transform:scale(1.03)}.service-tile__num{font-family:var(--font-display);letter-spacing:.12em;color:var(--ink-3);font-size:14px}.service-tile h3{font-size:clamp(30px,3vw,40px);line-height:1.05}.service-tile__service{font-family:var(--font-display);letter-spacing:.16em;text-transform:uppercase;color:var(--teal-ink);font-size:13px;font-weight:500}.service-tile p:not(.service-tile__num):not(.service-tile__service){color:var(--ink-2);font-size:16px}.service-tile .link-caps{margin-top:var(--space-2);align-self:flex-start}.service-tile:hover h3{color:var(--teal-ink)}.title-block{margin-top:var(--space-9);border:1px solid var(--ink);background:var(--white,#fff);display:grid}@media (min-width:900px){.title-block{grid-template-columns:minmax(0,1.1fr) repeat(3,minmax(0,1fr))}}.title-block__cell,.title-block__label{padding:var(--space-5)}.title-block__cell{border-top:1px solid var(--border-strong)}@media (min-width:900px){.title-block__cell{border-top:0;border-left:1px solid var(--border-strong)}}.title-block__label{justify-content:space-between;gap:var(--space-4);background:var(--ink);color:#fff;flex-direction:column;display:flex}.title-block__title{font-family:var(--font-display);text-transform:uppercase;letter-spacing:.04em;color:#fff;font-size:clamp(22px,2vw,28px);font-weight:500;line-height:1.1}.title-block__label .link-caps{color:#fff;border-color:#ffffffb3;align-self:flex-start}.title-block__num{font-family:var(--font-display);letter-spacing:.2em;color:var(--teal-ink);font-size:13px}.title-block__cell h3{margin-top:var(--space-2);font-size:22px}.title-block__cell p{margin-top:var(--space-2);color:var(--ink-2);font-size:15.5px}.band__head{margin-bottom:var(--space-8)}.band .section-head{margin-bottom:0}.stat-rows{gap:var(--space-8);display:grid}.stat-row{gap:var(--space-5);display:grid}.stat-row__title{font-family:var(--font-display);letter-spacing:.2em;text-transform:uppercase;padding-bottom:var(--space-3);border-bottom:1px solid #ffffff73;font-size:14px;font-weight:500}.stat-row+.stat-row .stat__value{font-size:clamp(40px,4.4vw,60px)}.band .stats-note a{color:#fff}.band .actions{margin-top:var(--space-7)}.actors{margin-top:var(--space-8);border-top:1px solid var(--ink);gap:0;display:grid}@media (min-width:720px){.actors{grid-template-columns:repeat(2,minmax(0,1fr))}}@media (min-width:1100px){.actors{grid-template-columns:repeat(4,minmax(0,1fr))}}.actor{padding:var(--space-5) var(--space-5) var(--space-6) 0;border-bottom:1px solid var(--border)}@media (min-width:1100px){.actor{border-bottom:0;border-left:1px solid var(--border);padding:var(--space-5) var(--space-5) var(--space-5)}.actor:first-child{border-left:0;padding-left:0}}.actor .meta{color:var(--teal-ink)}.actor h3{margin-top:var(--space-2);font-size:22px}.actor p:last-child{margin-top:var(--space-3);color:var(--ink-2);font-size:15.5px}.logos{margin-top:var(--space-8)}.logos__list{margin:var(--space-4) 0 0;border-top:1px solid var(--border);border-left:1px solid var(--border);grid-template-columns:repeat(2,minmax(0,1fr));padding:0;list-style:none;display:grid}@media (min-width:720px){.logos__list{grid-template-columns:repeat(4,minmax(0,1fr))}}@media (min-width:1100px){.logos__list{grid-template-columns:repeat(7,minmax(0,1fr))}}.logos__item{min-height:96px;padding:var(--space-4);border-right:1px solid var(--border);border-bottom:1px solid var(--border);text-align:center;justify-content:center;align-items:center;display:flex}.logos__item span{font-family:var(--font-display);letter-spacing:.06em;color:var(--ink-3);font-size:15px;font-weight:500;line-height:1.25}.logos__item img{object-fit:contain;width:auto;max-width:100%;height:auto;max-height:52px;display:block}.two-ways{gap:var(--space-5);display:grid}@media (min-width:900px){.two-ways{grid-template-columns:1fr 1fr}}.two-ways__item{gap:var(--space-3);padding:var(--space-6);border:1px solid var(--border-strong);flex-direction:column;display:flex}.two-ways__item--commercial{border-top:3px solid var(--teal-700)}.two-ways__item--grant{border-top:3px solid var(--navy-500)}.two-ways__item h3{font-size:clamp(28px,2.8vw,36px)}.two-ways__item .meta{color:var(--teal-ink)}.two-ways__item .btn{margin-top:var(--space-4);align-self:flex-start}.schedule{border-top:1px solid var(--ink);margin:0;padding:0;list-style:none}.schedule__row{gap:var(--space-3) var(--space-6);padding:var(--space-6) 0;border-bottom:1px solid var(--border-strong);display:grid}@media (min-width:900px){.schedule__row{grid-template-columns:64px minmax(0,5fr) minmax(0,4fr) auto;align-items:start}.schedule--docs .schedule__row{grid-template-columns:64px minmax(0,6fr) minmax(0,3fr) auto}.schedule--services .schedule__row{grid-template-columns:64px minmax(0,5fr) minmax(0,4fr)}}.schedule__num{font-family:var(--font-display);color:var(--teal-ink);font-size:28px;font-weight:500;line-height:1}.schedule__title h3{font-size:clamp(22px,2vw,26px)}.schedule__title p{margin-top:var(--space-2);color:var(--ink-2)}.schedule__items{color:var(--ink-3);gap:6px;margin:0;padding:0;font-size:15px;list-style:none;display:grid}.schedule__items li{padding-left:18px;position:relative}.schedule__items li:before{content:"";background:var(--ink-3);width:10px;height:1px;position:absolute;top:.8em;left:0}.schedule__tag{color:var(--ink-3);font-size:14px}.schedule__link{align-self:center}.portfolio-grid{gap:var(--space-8) var(--space-6);display:grid}@media (min-width:760px){.portfolio-grid{grid-template-columns:repeat(2,minmax(0,1fr))}}.project-card .media-card__media{aspect-ratio:3/2}.project-card h2,.project-card h3{margin-top:var(--space-2);font-size:clamp(24px,2.2vw,30px)}.project-card .project-card__place{margin-top:var(--space-2);color:var(--ink-3);font-size:15px}.project-card .project-card__network{margin-top:var(--space-1);font-family:var(--font-display);letter-spacing:.14em;text-transform:uppercase;color:var(--teal-ink);font-size:12.5px;font-weight:500}.project-card .project-card__key{color:var(--ink-3);margin-right:4px}.people--bios{gap:var(--space-7) var(--space-6)}.people--bios .person p:last-child{margin-top:var(--space-3);color:var(--ink-2);font-size:15.5px}.person .meta{margin-top:var(--space-1);color:var(--teal-ink)}.subhead{margin:var(--space-9) 0 var(--space-6)}.roster{margin-top:var(--space-9);gap:var(--space-7) var(--space-6);border-top:1px solid var(--ink);padding-top:var(--space-6);display:grid}@media (min-width:720px){.roster{grid-template-columns:repeat(2,minmax(0,1fr))}}@media (min-width:1100px){.roster{grid-template-columns:repeat(3,minmax(0,1fr))}}.roster__title{font-family:var(--font-display);letter-spacing:.16em;text-transform:uppercase;color:var(--teal-ink);padding-bottom:var(--space-2);border-bottom:1px solid var(--border-strong);margin-bottom:var(--space-3);font-size:14px;font-weight:500}.roster ul{gap:var(--space-3);margin:0;padding:0;list-style:none;display:grid}.roster__name{color:var(--ink);font-size:16px;font-weight:600;line-height:1.35;display:block}.roster__role{color:var(--ink-3);font-size:14.5px;line-height:1.45;display:block}.roster__group--crew p{color:var(--ink-2);font-size:15px;line-height:1.7}.streams{gap:var(--space-8);display:grid}.stream{gap:var(--space-5) var(--space-7);padding-top:var(--space-6);border-top:1px solid var(--ink);align-items:start;display:grid}@media (min-width:900px){.stream{grid-template-columns:minmax(0,5fr) minmax(0,6fr)}.stream:nth-child(2n) .stream__media{order:2}}.stream__media{aspect-ratio:4/3;background:var(--paper);position:relative;overflow:hidden}.stream__body h3{font-size:clamp(30px,3vw,40px);line-height:1.05}.stream__line{margin:var(--space-3) 0 var(--space-6);color:var(--ink-2);max-width:46ch;font-size:18px}.stream__body .stats{margin-bottom:var(--space-6);gap:var(--space-5)}.stream__body .stat__value{font-size:clamp(40px,4vw,56px)}.stream__body .stat__label{font-size:15px}.map-pending{margin-bottom:var(--space-6)}.places{border-top:1px solid var(--ink);gap:0;margin:0;padding:0;list-style:none;display:grid}@media (min-width:900px){.places{grid-template-columns:repeat(4,minmax(0,1fr))}}.place{gap:var(--space-3);padding:var(--space-5) var(--space-4) var(--space-5) 0;border-bottom:1px solid var(--border);grid-template-columns:40px minmax(0,1fr);display:grid}@media (min-width:900px){.place{border-bottom:0;border-left:1px solid var(--border);padding-left:var(--space-4)}.place:first-child{border-left:0;padding-left:0}}.place__num{border:1px solid var(--ink);width:32px;height:32px;font-family:var(--font-display);border-radius:50%;justify-content:center;align-items:center;font-size:15px;display:inline-flex}.place h3{font-size:22px}.place .meta{margin-top:var(--space-1)}.place ul{margin:var(--space-3) 0 0;gap:var(--space-2);padding:0;font-size:15px;list-style:none;display:grid}.measure-note{margin-top:var(--space-8);border-left:2px solid var(--teal-500);max-width:72ch;padding-left:var(--space-5)}.measure-note h3{margin-bottom:var(--space-3);font-size:22px}.measure-note p{color:var(--ink-2)}.row--report{align-items:center}.contact-links{margin-top:var(--space-7)}.contact-links .meta{margin-bottom:var(--space-3)}.close-title{max-width:22ch;margin-inline:auto}.note-box{border-left:2px solid var(--teal-500);padding:var(--space-2) 0 var(--space-2) var(--space-5)}.section-head{justify-content:space-between;align-items:flex-end;gap:var(--space-5);margin-bottom:var(--space-7);flex-wrap:wrap;display:flex}.section-head .measure{margin-top:var(--space-4)}.divider{background:var(--border);height:1px;margin:var(--space-8) 0;border:0}.kicker-list{gap:var(--space-3);margin:0;padding:0;list-style:none;display:grid}.kicker-list li{padding-left:22px;position:relative}.kicker-list li:before{content:"";background:var(--teal-500);width:10px;height:2px;position:absolute;top:.72em;left:0}@media (prefers-reduced-motion:reduce){*,:after,:before{scroll-behavior:auto!important;transition:none!important;animation:none!important}}@media print{.back-to-top,.mobile-nav,.preview-banner,.site-footer,.site-header{display:none!important}}:where(.v2) :is(h1,h2,h3,h4){text-transform:none}:where(.v2) p{font-family:inherit;font-size:inherit;font-weight:inherit;line-height:inherit;color:inherit}.stat__value .pending{display:inline-block;line-height:1}.proto-site .site-footer__legal a,.proto-site .v2 a:not([class]){text-decoration:underline}.v2 .eyebrow:not(.eyebrow--label){display:none}@media (min-width:1180px){.nav{margin-left:auto}}.nav__item{display:flex;align-items:center}.nav__link[aria-current=page]+.nav__toggle{color:var(--teal-ink)}.nav__toggle{padding:10px 2px;margin-left:2px}@media (min-width:1024px){.hero{width:min(100% - 2 * var(--gutter),var(--container));margin-inline:auto;grid-template-columns:1fr 1fr;gap:var(--space-8);border-bottom:0}.hero__copy{padding:var(--space-8) 0}.hero__media{min-height:0;margin-block:var(--space-7);border-radius:var(--radius-lg);overflow:hidden}}.hero .lead+.lead{margin-top:var(--space-4)}.section-head--stacked{display:block}.section-head__row{display:flex;flex-wrap:wrap;justify-content:space-between;align-items:baseline;gap:var(--space-3) var(--space-6);margin-top:var(--space-4)}.section-head__row .lead{flex:1 1 32ch;margin:0}.band__head--split{display:flex;flex-wrap:wrap;justify-content:space-between;align-items:flex-end;gap:var(--space-5) var(--space-7)}.band__aside{display:flex;flex-wrap:wrap;align-items:center;gap:var(--space-3) var(--space-5)}.band__aside .stats-note{margin:0}@media (min-width:720px){.stat-row+.stat-row .stats{grid-template-columns:repeat(auto-fit,minmax(180px,1fr))}}.stat__tag{display:inline-block;margin-left:var(--space-2);padding:2px 8px;border-radius:var(--radius-pill);background:var(--coral-500);color:#fff;font-size:11px;letter-spacing:.12em;opacity:1;vertical-align:1px}.income-split{display:flex;align-items:center;gap:var(--space-5);margin:var(--space-6) 0 0}.income-split__chart{width:132px;height:132px;flex:none}.income-split__title{font-family:var(--font-display);letter-spacing:.14em;text-transform:uppercase;color:var(--ink);font-size:13px;font-weight:500;margin:0 0 var(--space-2)}.income-split__legend{list-style:none;margin:0;padding:0;display:grid;gap:var(--space-1);color:var(--ink-2);font-size:16px}.income-split__legend li{display:flex;align-items:center;gap:var(--space-2)}.income-split__swatch{width:12px;height:12px;border-radius:2px;flex:none}.income-split__value{font-family:var(--font-display);color:var(--ink);font-size:20px;font-weight:600;min-width:3.2ch}.income-split__note{margin:var(--space-2) 0 0;color:var(--ink-3);font-size:13px}.income-split__budget{margin-top:var(--space-5);color:var(--ink);font-size:17px}.site-footer{background-color:var(--teal-700);background-image:linear-gradient(#ffffff12 1px,#0000 0),linear-gradient(90deg,#ffffff12 1px,#0000 0);background-size:56px 56px;border-top:0;color:#fff}.site-footer__brand img{filter:brightness(0) invert(1)}.site-footer h2,.site-footer li a,.site-footer__brand p,.socials a{color:#fff}.site-footer__brand p{opacity:.9}.site-footer li a:hover,.socials a:hover{color:#fff;text-decoration:underline}.site-footer__bar{border-top-color:#ffffff59;font-size:14px;color:#fff;align-items:baseline}.site-footer__bar a{color:#fff}.proto-site .site-footer__bar a{text-decoration:underline}.person--photo{display:grid;grid-template-columns:auto 1fr;gap:var(--space-4);align-items:start}.person__photo{position:relative;width:64px;height:64px;border-radius:50%;overflow:hidden;display:grid;place-items:center;color:#fff;font-family:var(--font-display);font-size:22px;font-weight:500;letter-spacing:.04em}.people--bios .person__photo{width:88px;height:88px;font-size:28px}@media (min-width:1024px){.page-hero--media{padding-block:var(--space-7)}.page-hero--media .page-hero__media{aspect-ratio:1/1}.portfolio-grid{grid-template-columns:repeat(3,minmax(0,1fr));gap:var(--space-7) var(--space-6)}.portfolio-grid .project-card h2,.portfolio-grid .project-card h3{font-size:clamp(20px,1.8vw,24px)}}@media (min-width:900px){.filters--search{grid-template-columns:minmax(0,1.3fr) repeat(2,minmax(0,1fr))}.filters--search .filter-summary{grid-column:1/-1}}.filter input[type=search]{width:100%;min-height:46px;font:inherit;font-size:15px;line-height:inherit;color:var(--ink);background:var(--surface);border:1px solid var(--ink-3);border-radius:var(--radius-md);padding:10px 14px}.filter input[type=search]:focus-visible{outline:2px solid var(--teal-500);outline-offset:1px}.filter-empty{display:flex;flex-wrap:wrap;align-items:center;gap:var(--space-4);margin-top:var(--space-6)}.filter-empty[hidden]{display:none}.filter-empty .lead{margin:0}